Lo que la ley protege en una vivienda compartida
Un cónyuge único propietario no puede vender la vivienda familiar sin el acuerdo del otro. Esta regla poco conocida es una de las más protectoras del derecho de familia, y no vale para todo el mundo.
Una regla que no admite excepción
El apartado 3 del artículo 215 del Código Civil francés prohíbe a los cónyuges disponer el uno sin el otro de los derechos que aseguran la vivienda de la familia. Quien es su único propietario no puede venderla ni hipotecarla; quien es único titular del contrato de alquiler no puede rescindirlo.
La protección pertenece al régimen primario, ese zócalo del matrimonio que ningún contrato permite eludir. Se aplica, pues, incluso en separación de bienes, donde podría creerse que cada cual dispone libremente de lo suyo. Un acto realizado en violación de esta regla es anulable durante un año.
Lo que cubre y lo que no cubre
Se refiere a la vivienda donde la familia reside efectivamente y a los muebles que la amueblan. Una segunda residencia, un inmueble de alquiler adquirido como inversión o una vivienda que la pareja ha dejado no entran en su ámbito.
No transfiere propiedad alguna: el cónyuge no propietario adquiere un derecho de veto sobre el acto, no una parte del bien. Y se extingue con el divorcio, lo que explica la importancia de las medidas provisionales adoptadas durante el procedimiento.
El alquiler, tres regímenes
El artículo 1751 hace a los cónyuges cotitulares del contrato de arrendamiento de vivienda, aunque solo uno lo haya firmado e incluso si el contrato es anterior al matrimonio. El arrendador debe dirigir a cada uno los actos importantes, en particular la notificación de fin de contrato, so pena de inoponibilidad.
Desde la ley ALUR de 2014, los miembros de un PACS gozan de la misma cotitularidad, pero previa solicitud conjunta dirigida al arrendador: no es automática. Los convivientes no tienen acceso a ella, y quien no firmó sigue siendo jurídicamente ajeno al contrato.
Tras un fallecimiento
El artículo 14 de la ley del 6 de julio de 1989 prevé que, en caso de fallecimiento o de abandono del domicilio por el arrendatario, el contrato continúa en favor del cónyuge, del miembro del PACS, de los ascendientes y descendientes que vivieran allí desde hacía al menos un año, y del conviviente notorio que cumpla la misma condición de duración.
Cuando la vivienda pertenecía al fallecido, en cambio, el cónyuge superviviente goza de un derecho temporal de un año y puede después solicitar un derecho vitalicio de habitación, del que no disponen ni el miembro del PACS ni el conviviente sin disposición testamentaria.
Dos gestos que lo cambian todo
Para una pareja no casada, hacer figurar ambos nombres en el contrato desde la entrada en la vivienda es la precaución más eficaz, y los arrendadores suelen aceptarla puesto que ganan un deudor más. Para miembros de un PACS ya instalados, una carta certificada solicitando la cotitularidad produce el mismo efecto.
En caso de compra, el reparto de cuotas inscrito en la escritura debe reflejar las aportaciones reales. Un reparto por mitades adoptado por comodidad, cuando uno ha financiado tres cuartas partes, se vuelve íntegramente contra él el día del reparto.
Para recordar
La vivienda familiar no puede ser vendida, hipotecada ni rescindida por un solo cónyuge, aunque sea el único propietario, y sea cual sea el régimen matrimonial.
Los cónyuges son cotitulares del contrato de pleno derecho, los miembros de un PACS previa solicitud conjunta desde 2014, los convivientes nunca.
En una compra en común fuera del matrimonio, solo las cuotas inscritas en la escritura dan fe, no las aportaciones realmente efectuadas.
Este artículo describe mecanismos y desacuerdos documentados. No recomienda ninguna posición, ningún partido y ningún voto, y no compromete otra lectura que la de los trabajos que cita.
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