Ce que la loi protège dans un logement partagé

L'alinéa 3 de l'article 215 du Code civil interdit aux époux de disposer l'un sans l'autre des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Celui qui en est seul propriétaire ne peut ni le vendre, ni l'hypothéquer ; celui qui est seul titulaire du bail ne peut pas donner congé.

La protection relève du régime primaire, ce socle du mariage auquel aucun contrat ne permet de déroger. Elle s'applique donc même en séparation de biens, où l'on pourrait croire que chacun dispose librement de ce qui lui appartient. Un acte passé en violation de cette règle est annulable pendant un an.

Elle vise le logement où la famille réside effectivement, et les meubles qui le garnissent. Une résidence secondaire, un bien locatif détenu en placement ou un logement que le couple a quitté n'entrent pas dans le champ.

Elle ne transfère aucune propriété : l'époux non propriétaire acquiert un droit de veto sur l'acte, pas une part du bien. Et elle s'éteint avec le divorce, ce qui explique l'importance des mesures provisoires prises pendant l'instance.

L'article 1751 rend les époux cotitulaires du bail d'habitation, même si un seul l'a signé et même si le bail est antérieur au mariage. Le bailleur doit adresser à chacun les actes importants, notamment le congé, à peine d'inopposabilité.

Depuis la loi ALUR de 2014, les partenaires de PACS bénéficient de la même cotitularité, mais sur demande conjointe adressée au bailleur : elle n'est pas automatique. Les concubins n'y ont pas accès, et celui qui n'a pas signé demeure juridiquement étranger au bail.

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'en cas de décès ou d'abandon de domicile du locataire, le bail continue au profit du conjoint, du partenaire de PACS, des ascendants et descendants vivant là depuis au moins un an, et du concubin notoire remplissant la même condition de durée.

Lorsque le logement appartenait au défunt, en revanche, le conjoint survivant bénéficie d'un droit temporaire d'un an puis peut demander un droit viager d'habitation, dont ni le partenaire de PACS ni le concubin ne disposent sans disposition testamentaire.

Pour un couple non marié, faire figurer les deux noms sur le bail dès l'entrée dans les lieux est la précaution la plus efficace, et les bailleurs l'acceptent en général puisqu'ils y gagnent un débiteur supplémentaire. Pour des partenaires de PACS déjà installés, une lettre recommandée demandant la cotitularité produit le même effet.

En cas d'achat, la répartition des quotes-parts inscrite dans l'acte doit refléter les apports réels. Une répartition par moitié adoptée par commodité, alors que l'un a financé les trois quarts, se retourne intégralement contre celui-ci le jour où l'on partage.